Краще бути безхатченком?

Іван Палій, для ЕП — Понеділок, 21 січня 2013, 18:03

Фото УП

В Україні на один місцевий податок стало більше.

З 1 січня 2013 року почав діяти податок на житлову нерухомість, який стосується усіх українців та іноземців, які володіють майном на території України.

Безумовно, ідея оподаткування житлової нерухомості має право на існування - так живе весь світ.

Більше того, цей податок в цивілізованих країнах є основним джерелом наповнення місцевих бюджетів.

Автори законопроекту подавали податок на нерухомість як особливо значущий крок, який вирізняється більшою демократичністю і рівнем соціальної справедливості на тлі усіх інших стягнень.

Мовляв, власники розкішних палаців поповнюватимуть казну, а звичайні українці будуть звільнені від такого податку. Однак не це так райдужно.

Пільгові "квадрати"

За законом сплачувати податок власникам житлової нерухомості доведеться раз на рік. Особливий подив викликає те, що цього податку не платитимуть власники комерційної нерухомості, яка приносить її власникам дивіденди.

Проте найбільший креатив законотворців криється у базі оподаткування. За Податковим кодексом базою для оподаткування є житлова площа об'єкта. Що це?

У Житловому кодексі зазначається: це сумарна площа житлових кімнат об'єкта без приміщень, призначених для гігієнічних або господарсько-побутових потреб. Тобто в житлову площу не входять ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, внутрішньо-квартирний хол, коридор, вбудована шафа і таке інше.

Ставка податку за кожний "квадрат" визначена в розмірі 1% мінімальної заробітної плати - 11,47 грн - для квартир з житловою площею не більше 240 кв м і будинків з житловою площею не більше 500 кв м.

Для квартир і будинків, житлова площа яких перевищує цю планку, ставка встановлена на рівні 2,7% мінімальної зарплати - 30,96 грн.

Також кодекс передбачає важливу преференцію для фізосіб. Зокрема, квартири з житловою площею не більше 120 кв м або будинки з житловою площею не більше 250 кв м оподатковуватися не будуть. Схематично це виглядає так.

База оподаткування, житлова площа		Ставка податку за 1 м кв
квартира	будинок
до 120 м кв для фізосіб	до 250 м кв для фізосіб	податок не нараховується
не більше 240 м кв	не більше 500 м кв	1% від розміру мінімальної зарплати
більше 240 м кв	більше 500 м кв	2,7% від розміру мінімальної зарплати

Якщо людина володіє кількома об'єктами житлової нерухомості, пільга поширюється лише на одну з них, а от за інші доведеться платити. Житлова площа кількох маленьких об'єктів нерухомості також не підсумовується.

Як потрібно платити? До 1 липня податкова надішле фізособам за місцем знаходження об'єкта повідомлення із сумою податку, а також платіжні реквізити. Громадяни повинні сплатити податок протягом 60 днів з моменту отримання повідомлення. У юридичних осіб дещо інший алгоритм.

Жертви креативу

Утім, є великі сумніви щодо справедливості такого підходу. Житлова площа не враховує багатьох особливостей і навряд чи може бути базою для оподаткування. Це те саме, що стягувати, наприклад, однаковий податок з велосипеда і "Майбаха" тільки через те, що обидва - транспортні засоби, кажуть експерти.

Скажімо, власник будинку з житловою площею 350 квадратів у глухому селі, хоч би він навіть був побудований з глини, буде платити таку ж суму, що й володар елітного будинку в Конча-Заспі аналогічних розмірів, тобто 1 147 грн.

Є принаймні кілька місць в Україні, де ця ідея провалиться з тріском або змусить платити податки на нерухомість людей, для яких річний платіж буде рівнозначний їх місячній зарплаті. Наприклад, площа більшості трикімнатних квартир у нових будинках перевищує 120 квадратних метрів.

Скоріш за все, не уникнути оподаткування і великим сільським оселям. Власники садиб у карпатському регіоні шоковані нововведенням, адже там мати великий будинок, де живуть батьки з дітьми, - не розкіш. Взагалі в західних регіонах сім'ї заробітчан надіслані кошти зазвичай не несуть до банків, а вкладають у житло.

Одещина. Площа цієї будівлі становить 450 кв м

Так само на Одещині є болгарські села, у яких ще в радянські і дорадянські часи зводили будинки, житлова площа яких теж може перевищувати "пільговий" ліміт.

Велика кількість таких об'єктів збудована з дешевих матеріалів, і коштують вони разом із земельною ділянкою не більше 10 тис дол. Деякі можна придбати взагалі за 500-1000 дол. Хіба це можна порівняти їх з вартістю розкішних будиночків під Києвом, де лише вартість одного "квадрата" у кілька разів вища?

Звісно, будь-який будинок можна переоформити на усіх членів сім'ї і тоді, ймовірно, нікому не доведеться сплачувати податок. Є й інші способи для того, щоб обійти податок. Проте, це не дешева процедура, потрібно буде викласти десь 600-700 дол за переоформлення і витратити немало часу.

І де тут розрекламований владою принцип соціальної справедливості?

В одному з інтерв'ю тодішній голова комітету Верховної ради з питань податкової та митної політики Віталій Хомутиннік визнав, що початкова ідея податку на нерухомість після розгляду в Раді зазнала серйозних змін.

"Коли документ доходить до парламенту, кожен починає згадувати, який у нього будинок, і скільки він платитиме. І починаються торги", - казав він.

Філантропи з Мінфіну

Безумовно, щоб податок на нерухомість був об'єктивним, необхідно було брати за основу для оподаткування вартість об'єкта, а не розміри його площі.

Уряди багатьох країн давно використовують ринкову чи нормативну вартість житла як базу для її оподаткування.

Так, у Болгарії щорічний податок на нерухомість становить орієнтовно 0,2% від її балансової вартості. Ставка встановлюється місцевими органами, тому трохи відрізняється залежно від місцевості. Для житла, у якому власник і члени сім'ї проживають постійно, суму виплати зменшують удвічі.

Болгарія. Фото sputnik.ck.ua

Податок на майно у Західній Європі діє ще з часів Римської імперії. В Німеччині податок при купівлі нерухомості - Grunderwerbsteuer - становить 3,5-5% від її кадастрової вартості, податок на утримання нерухомості - Grundsteuer - 0,5-1,5%. При цьому ставки в Німеччині вважаються одними з найнижчих в Європі.

Зрештою, у країнах Європи та в Америці податок на нерухомість, в тому числі і комерційну або виробничу, платять усі.

Підхід дуже простий: особисте майно у вигляді квартири, будинку, садибної ділянки чи гаража за місцем фактичного проживання зазвичай не підлягає оподаткуванню, або для нього передбачені суттєві пільги. Інше майно оподатковується у вигляді відсотка від ринкової вартості.

Цікаво, що майже усі представники української влади стверджують: при визначенні податку треба відштовхуватися від вартості. Проте, всі вони в один голос заявляють, що таке обрахування буде надто складним. Мовляв, визначення бази оподаткування за цим принципом потребувало б додаткових фінансових ресурсів.

Однак навіщо тоді потрібен такий податок? Більше того, чиновники з Мінфіну ладні нараховувати податок на нерухомість не на підставі житлової площі об'єкта, а виходячи з його загальної площі. Напередодні відомство оприлюднило на сайті законопроект з відповідними змінами до Податкового кодексу.

Це означає, що власники квартир будуть змушені платити навіть за балкони і туалети, а власники будинків, схоже, ще й за сараї.

Втім, податківці підрахували: збори місцевих бюджетів від податку на нерухомість не перевищать 75 млн грн. Хоча раніше автори ідеї називали зовсім інші цифри - від 500 млн грн до "кількох мільярдів".

За словами експертів ринку нерухомості, чиновники "демонізують" процес визначення вартості об'єктів. В країні уже є земля, яка має нормативну оцінку. Для житлової нерухомості також можна винайти дієвий механізм.

Конча-Заспа. Фото УП

Для визначення нормативної оцінки можна створити методику, яка поділить житло на класи за місцезнаходженням, зношеністю, типом конструкцій, матеріалом. Правда, відкритим залишається питання, хто це буде робити, особливо враховуючи нинішній безлад на українському ринку оцінки.

Однак в Кабміні і не намагаються знайти ефективніші і справедливіше механізми, які дозволять наповнити бюджет і послабити соціальну напругу. Схоже, урядовці вирішили пожаліти власників апартаментів, тобто й себе.